De opkomst van SHP's bij KOV
“Sinds een jaar of drie maken we strategische huisvestingsplannen, oftewel SHP’s, voor grotere kinderopvangorganisaties” zo begint Maarten Groenen, senior adviseur bij ICS. “Deze organisaties groeien flink, en hebben soms tussen de 50 en 150 locaties. Deze grootte ontstaat vaak door fusies. Je hebt het dan echt over een grote vastgoedportefeuille. En ja, dan komt huisvestingstrategie al snel in beeld.”
ICSadviseurs is al jaren specialist in het opstellen van strategische huisvestingsplannen. “Onze opdrachtgevers zijn dan vaak gemeentes of schoolbesturen. Voor die gemeentes stellen we ook vaak Integrale huisvestingsplannen op, de IHP’s. Deze stel je op met gemeentes en scholen. Aangezien er steeds vaker integrale kindcentra, IKC, gebouwd worden, dus locaties waar scholen en kinderopvang bij elkaar zitten, zijn kinderopvangorganisaties steeds vaker gesprekspartner bij het opstellen van een IHP. En dan heb je meer inzicht nodig en een visie op de huisvesting. Om als kinderopvangorganisatie een sterke gesprekspartner te kunnen zijn, moet je ook zelf je huiswerk hebben gedaan. Als je immers steeds vaker met gemeentes om tafel zit over jouw locaties, gaat de inhoud ineens van gesprekken verder dan schoonmaak en huurprijzen. Dan is het belangrijk om te weten: hoe kijk ik strategisch naar huisvesting, en wat zijn mijn doelen daarbij.”
“Om als kinderopvangorganisatie een sterke gesprekspartner te kunnen zijn, moet je ook zelf je huiswerk hebben gedaan”
Maarten Groenen over de noodzaak van een SHP voor kinderopvangorganisaties
Chantal Pieterse, adviseur bij ICS, vult aan: “Je merkt dat de kinderopvangorganisaties het SHP ook intern als een belangrijk communicatiemiddel zien. Dus niet alleen richting gemeentes, maar bijvoorbeeld ook in gesprekken met locatiemanagers: dit zijn de plannen voor jouw locatie, en dit is de tijdlijn. Dan heb je niet meer dat er ad hoc gereageerd wordt op degene die het hardste roept, maar pak je het strategisch aan. Bovendien zie je bij deze organisaties vaak dat er maar een paar mensen echt alle locaties kennen, maar dat deze kennis niet op papier staat. Dat is best een risico: de borging van die kennis was er nauwelijks. Hiermee gebeurt dat wel.”
Chantal heeft binnen ICS brede ervaring opgedaan en ze heeft inmiddels aan veel verschillende projecten gewerkt, veel daarvan binnen het primair onderwijs. De SHP’s waren de eerste projecten met kinderopvang als hoofdopdrachtgever. En dat is waardevol, vindt ze: “Door op deze manier met hen te werken besef ik dat kinderopvangorganisaties zelf een sterke visie en ideeën hebben: bij andere projecten is de school meestal leidend en komt de kinderopvang erbij. Bij deze SHP’s draait het juist om hen en merk je hun kracht. Deze bewustwording neem je toch mee in andere projecten. Het is bijvoorbeeld handig om in een nieuwbouw IKC-traject al zo vroeg mogelijk te weten welke kinderopvangpartner aansluit.”
Voor diverse overheden en schoolbesturen heeft ICS de afgelopen jaren strategische huisvestingsplannen opgesteld. Elke klant is anders, en vanzelfsprekend geeft een andere markt altijd weer nieuwe vraagstukken. “In het geval van kinderopvang is het meest in het oog springende verschil ten opzichte van andere markten dat er vaak sprake is van huur”, legt Maarten uit. “In de kinderopvang is ongeveer 90% van de locaties geen eigendom, maar wordt er gehuurd. En dit geeft een andere dynamiek”.
Basis van elk SHP zijn data. Deze komt van de opdrachtgevers en is vaak erg versnipperd. In de kinderopvang is dit vaak een nieuwe manier van kijken; het is nog geen gemeengoed om vastgoeddata per locatie in beeld te brengen. “Dan hebben we het over bouwjaar, financiën, kwaliteit, info over het huurcontract, binnenklimaat, noem het maar” somt Maarten op. Deze info is echter niet altijd voor handen. Of het is er wel, maar het wordt anders genoemd: “Een klant van ons, 2Samen, benoemt alle locaties met een 2 erin bijvoorbeeld. Maar het kan zijn dat financiële afdeling het adres van de locatie leidend maakt, waar de communicatieafdeling overal standaard het type opvang erbij heeft staan: dan heb je drie namen voor dezelfde locatie. Grote vraag is dan: welke naam ga je hanteren zodat de data aan elkaar te koppelen is? Dat gesprek gaan we dan aan met de klant”, zegt Maarten.
“Het op orde krijgen van de data is een grote klus, maar is een belangrijk onderdeel van onze dienstverlening.” Chantal vult aan: “Mijn belangrijkste uitgangspunt is altijd: wat heeft de klant nodig om na te kunnen nadenken over het toekomstperspectief van een locatie. De data verzamelen we centraal in een database en wordt vertaald naar een dashboard. Dit dashboard geeft op portefeuilleniveau allerlei relevante vastgoedinformatie en analyses. Daar zitten filters in, zodat informatie makkelijk te vinden is. Zo kun je er makkelijk doorheen scrollen. Als het klaar is, krijgt de klant deze dataset ook, zodat ze dit intern kunnen gebruiken. Vanzelfsprekend kunnen wij hen ondersteunen bij het updaten ervan.
“Mijn belangrijkst uitgangspunt is altijd: wat heeft de klant nodig om na te kunnen nadenken over het toekomstperspectief van een locatie”
Chantal Pieterse over het verzamelen en leesbaar maken van vastgoed-data
Naast het verzamelen van data is het betrekken van stakeholders op het juiste moment het belangrijkste, zo legt Chantal uit “We beginnen vaak met een brede werkgroep vanuit de organisatie als het over de visie gaat, maar als het specifiek over locaties gaat werkt een andere vertegenwoordiging beter. Zo leren wij ook elk project weer bij. In dit geval over het belang van de kwaliteit van de projectorganisatie: hoe richt je die goed in. Wie zet je wanneer met wie aan tafel.”
Dat is ook precies waar Maarten energie van krijgt: “Het opstellen van een SHP is voor de klant helemaal nieuw, en er zat sowieso heel veel positieve energie in. Juist ook door de combinatie van verschillende mensen van de organisatie die bij elkaar aan tafel zaten. Die hadden met elkaar nog nooit op zo’n manier bij elkaar gezeten om na te denken over huisvesting. Dat geeft een heel fijne sfeer en heel veel energie.”
